Ką investitoriai turi žinoti apie komercinį nekilnojamąjį turtą skolina

Jūsų komercinis nekilnojamojo turto sandoris neužsidaro, jei paskolai nepritaria. Jūs galite taip pat pagerinti pinigų cirkuliaciją, jei palūkanų rubai internetu norma paskolai yra žema. Taip daugiau jūs žinote apie komercines paskolas geresnį sprendimą, kurį jūs galite priimti apie savo komercinę nekilnojamojo turto investiciją

paskolos Kvalifikacija: Didžioji dalis jūsų kreipėsi dėl gyvenamosios paskolos. Jūs apsirūpinate skolintojui W2’s ir/ar pajamų deklaracija. Apskritai daugiau pajamų, jūs darote aukštesnį paskolos kiekį, kurį jūs vertinate. Jūs galėjote net pasiskolinti 100 % pirkimo kainos, jei jūsų pajamos ar išdėstė, kad pajamos yra stiprios. Komercinei paskolai, kiekis paskolos, kuriai skolintojas pritars yra pagrįstas nuomojamomis pajamomis turto, ne jūsų asmeninėmis pajamomis
Taip, kuo daugiau nuomojamų pajamų turtas kuria, t.y. aukščiau KEPURĖS norma, tuo aukštesnė paskola, kad vertintų (LTV) skolintojas pritaria. Jei jūs nupirksite neužimtą komercinį pastatą, jūs turėsite sudėtingą laiką, gaudamas paskolą, kadangi jis neturi jokių nuomojamų pajamų, jei jūs neplanuojate užimti jį savo verslui

Paskola Vertinti: Komerciniai skolintojai yra linkę būti konservatyvesni elektriniai zidiniai apie paskolą vertinti. Dauguma komercinių skolintojų paskolina daugiau kaip 75 % turto vertės. Sekantis yra tik grublėti nurodymai LTV pagrįstas KEPURĖS norma, kadangi tikras skaičiavimas yra už šio straipsnio apimties

KEPURĖ—–LTV 8 %—–75 % 7 %—–67 % 6 %—–55 % 5 %—–45 %

Skolintojai tiktai paskolins jums kiekį taip, kad pajamos po išlaidų, t.y. grynų operacinių pajamų būtų bent jau 20-25 % daugiau, negu metinis turto paskolos užmokestis. Ar kitas, žodžiai, paskolos kiekis yra toks, kad jūs turėsite teigiamą pinigų cirkuliaciją, lygią bent jau 20-25 % paskolos užmokesčio. Taip, jei jūs perkate turtą su žema KEPURĖS norma, dedikuoti.lt nuolaida jums reikės daugiau mokėjimo grynaisiais. Tai taip teisinga komercinėms ypatybėms Kalifornijoje, kadangi KEPURĖS norma yra 5 % diapazone. Komercinis nekilnojamasis turtas yra numatytas elitinei investitorių grupei tokiu būdu nėra jokio tokio daikto kaip 100 % finansavimas

Palūkanų norma: palūkanos komercinis priklauso nuo įvairių faktorių

Paskolos kiekis: gyvenamojoje paskoloje, jei jūs pasiskolinate mažiau pinigų, t.y. atitinkančios paskolos, jūsų palūkanų norma bus žemiausia. Kai jūs pasiskolinsite daugiau pinigų, t.y. milžiniškos ar geriausios kokybės milžiniškos paskolos, jūsų norma bus aukštesnė. Komercinėje paskoloje, priešinga pusė yra teisinga! Jei jūs skolinatės 200$ K, skolina jūsų normą, galėtų būti 9 %. Bet jūs skolinatės 3$ M, jūsų norma galėjo būti tiktai 5.9 %! Tam tikra prasme, tai panėšėja į žemesnės kainos gavimą, rubai internetu kai jūs perkate dalyką didelėje apimtyje Costco

Turto tipas: palūkanų norma vienam nuomininko naktinio klubo pastatui bus aukštesnė negu multinuomininko mažmeninio pardavimo ruožas todėl, kad pavojus yra aukštesnis. Kai naktinio klubo pastatas yra pašalintas, daug sunkiau parduoti ar išnomuoti tai palyginti su multinuomininko mažmeninio pardavimo ruožu. Norma butui yra žemesnė negu apsipirkimo ruožas. Skolintojui, kiekvienam reikia stogo per jų galvą nesvarbu, kas taip norma yra žemesnis butui

Turto amžius: paskola naujesniam turtui turės žemesnę normą negu apgriuvęs. Skolintojui rizikos veiksnys vyresnėms ypatybėms yra aukštesnis, tokiu būdu norma yra aukštesnė

Rajonas: jei turtas yra esantis augančiame rajone kaip Atlantos metro, norma būtų serveriai.lt nuolaida žemesnė negu panašus turtas, esantis kaimiškame smunkančiame Arkanzaso rajone. Tai yra kita priežastis, jūs turite studijuoti demografinius rajono duomenis anksčiau, negu jūs nupirksite turtą

Jūsų kredito istorija: panašiai į gyvenamąją paskolą, jei jūs turite gerą kredito istoriją, jūsų norma yra žemesnė

Skolintojai jūs taikote paskolą su: Kiekvienas skolintojas turi jo savas normas. Galėjo būti reikšmingo skirtumo, pavyzdžiui. daugiau kaip 1 %, palūkanų normose. Tokiu būdu jūs turite dirbti su kažkuo apibrėžtu komercinėse paskolose, kad apsipirktumėte žemiausioms normoms

Išankstinio apmokėjimo lankstumas: Jei jūs norėsite turėti lankstumą, kad mokėtumėte į priekį už paskolą tada, jūs turėsite užmokėti aukštesnę normą. Jei jūs sutinkate sulaikyti paskolą paskolos trukmei, tai norma galėjo būti 1 % palūkanomis žemiau. Žr. daugiau vamzdyno paskoloje

Išankstinio apmokėjimo Nubaudimas: gyvenamojoje paskoloje, išankstinio apmokėjimo nubaudimas yra dažnai pasirinkimas. Jei jūs nenorite to, jūs mokate aukštesnę normą. Dauguma komercinių paskolų turi išankstinio apmokėjimo nubaudimą. Išankstinio apmokėjimo nubaudimo kiekis yra sumažintas ar mažinamas kasmet. Pavyzdžiui 5 metų pastovios palūkanų normos paskoloje, išankstinio apmokėjimo nubaudimas pirmus metus yra 5 % balanso. Tai sumažinama lig 4 % ir paskui 3 %, 2 %, 1 % 2-uosius, 3-iuosius, 4-uosius ir 5-uosius metus atitinkamai

Paskolos Mokesčiai: gyvenamojoje paskoloje, skolintojai negali pasiūlyti jums "jokių punktų, jokios kainos" pasirinkimas, jei jūs mokate aukštesnę normą. Toks pasirinkimas nėra pasiekiamas komercinėje paskoloje. Jūs turėsite užmokėti tarp ½ į 1 punktą paskolina mokestį, įvertinimo kainą, aplinkos vertinimo pranešimo mokestį, ir apdirbimo/pasirašymo mokestį. Skolintojas normaliai leidžia paskolos gavėjui Laišką apie Palūkanas (LOI), jei tai domisi jūsų skolinimu pinigai. LOI išdėsto paskolos kiekį, palūkanų normą, paskolos trukmę ir mokesčius. Kai tik paskolos gavėjas moka visus mokesčius, skolintojas pradeda pasirašyti paskolą. Jei skolintojas pritaria paskolai, ir jūs nepriimate to tada, skolintojas laiko visus mokesčius

Paskolos Tipai: Tuo metu, kai ten įvairūs komerciniai paskolos tipai, dauguma investitorių dažnai susitinka 3 svarbiausius komercinių paskolų tipus:

Verslo valdymas ar SBA paskola. Tai yra vyriausybė, garantuota paskolą, numatytą savininko užimtoms ypatybėms. Kai jūs užimate 51 %, ar daugiau erdvės pastate (degalinę laiko savininko užimtu turtu), jūs esate vertintas šiai programai. Pagrindinė nauda yra jūs, gali pasiskolinti daugiau kaip 90 % nupirktos kainos

Portfelio paskola. Tai yra tipas komercinių paskolų, kurias skolintojai skolina jums naudojantis jų savus pinigus. Skolintojai yra dažnai lankstesni todėl, kad tai yra jų pinigai. Pavyzdžiui Suvienyta Reklaminė laida, Citi Bankas ar Cathay Bankas yra portfelio skolintojas

Vamzdyno paskola. Sunkiau paaiškinti vidutiniam vartotojui ar investitoriui, kokia vamzdyno paskola yra. Tai yra lengvesnis identifikavimas to prie jo savybių ar tik tiesiog klausti skolintojo

Norma yra dažnai žemesnė. Tai yra dažnai apytiksliai 1.2 % per 5 ar 10 metų Amerikos Iždo normas palyginti su 1.85-3 % per 5 ar 10 metų Amerikos Iždo normas portfelio paskolai. Tai yra pagrindinis vamzdyno paskolos pranašumas

Vamzdyno skolintojai tiktai svarsto didelį paskolos kiekį, pavyzdžiui bent jau 2$ M

Skolintojai reikalingas, kad paskolos gavėjas suformuotų vieno vertingo dalyko valstybės vientisumą, pavyzdžiui Ribotos atsakomybės bendrovė (LLC), kad paimtų pavadinimą į turtą. Tai numatoma, kad apsaugotų turtą nuo kito paskolos gavėjo įsipareigojimai

Jei paskolos gavėjas vėliau nori parduoti turtą prieš spyną lauke, periodas baigiasi, naujas pirkėjas turi priimti paskolą, kadangi pardavėjas negali atsiskaityti su paskola. Tai daro tai sunkiau, kad parduotų turtą todėl, kad pirkėjas turi pasiūlyti reikšmingą kiekį grynųjų pinigų skirtumui tarp pirkimo kainos ir paskolos balanso. Be to, skolintojas galėjo atmesti paskolos prielaidos paraišką dėl įvairių priežasčių, kadangi nėra jokių stimulų jai, kad padarytų taip. Jei jūs esate 1031 keitimo pirkėjas, jūs galite norėti galvoti dukart apie pirkimą turto, kuriame jūs turite priimti paskolą. Jei skolintojas atmeta jūsų paskolos prielaidos paraišką, jūs galite baigti tuo, kad nesiruošiate 1031 keitimui ir turėti, kad siųstumėte Dėdei Sam didelį kapitalo pelno čekį. Tai yra paslėpta vamzdyno paskolos kaina

Net kai jums leidžia mokėti į priekį už paskolą, tai kainuoja ranką ir koją, jei jūs norite mokėti į priekį už paskolą. Išankstinio apmokėjimo nubaudimą dažnai vadina Derliaus Palaikymu ar Panaikinimu. Iš esmės jūs turite užmokėti skirtumą su palūkanomis tarp pastabos normos jūsų paskolos ir einamosios Amerikos Iždo normos likusius paskolos metus! Šis kiekis yra dažnai tiek aukštas, kad pardavėjas normaliai reikalingas, kad pirkėjas priimtų paskolą. Jūs galite apskaičiuoti panaikinimą nuo defeasewithease.com žiniatinklio svetainės. Be panaikinimo, jūs taip pat turite užmokėti stambų apdirbimo mokestį, kuris yra $50-60 kb diapazonas! Jie yra kita paslėpta vamzdyno paskolos kaina

Vamzdyno paskola gali būti paskola jums, jei jūs ketinate sulaikyti paskolą gyvenimui paskolos, dėl kurios jūs susitariate pradžioje. Kitaip tai galėjo būti labai brangu dėl jo išmokos nelankstumo

Skolintojų Nušvietimo žiniasklaidoje Rajonas: komerciniai skolintojai padarytų verslą rajonuose, su kuriais jie yra pažįstami. Pavyzdžiui tuo metu, kai Žalias Komercinis Punktas daro verslą Šiaurinėje Kalifornijoje, tai nedengia Fresno ar Sakramento Grafystės. Suvienytas Komercinis bankas tiktai svarstys ypatybes Kalifornijoje. Įžvalgus Bankas daro verslą Arizonoje, Kalifornijoje ir Nevadoje. Sidabrinė Kalva Finansinės dangos visos 50 valstybių, bet turi milijono dolerių paskolos ribą. Kennedy Funding daro verslą beveik kur nors, bet norma yra gana aukšta, kadangi tai yra kietų pinigų skolintojas. GE Komercinis Finansavimas tiktai svarstys sandorį su bent jau 5$ M paskola

Skolintojų Nušvietimo žiniasklaidoje Turto Tipai: Dauguma komercinių skolintojų tiktai svarstytų tam tikrus tipus ypatybių, su kuriomis jie yra pažįstami. Pavyzdžiui Abipusis Vašingtonas padarytų butus ir įstaigos pastatus, bet ne mažmenines ypatybes ar degalines. Citibank nesvarstytų paskolų vienoms nuomininko mažmeninio pardavimo ypatybėms. Finansinis Westford specializuojasi ant bažnyčios finansavimo. Comerica susikoncentruoja ties savininko užimtomis ypatybėmis

Išvada: Komercinės paskolos yra daug sudėtingesnės negu gyvenamosios paskolos. Kaip investitorius, jūs turite samdyti profesinį komercinį paskolos brokerį, kad padėtumėte jums su jūsų komerciniu paskolos reikalingumu. Galimybės yra tokios, kad jūs baigsite tuo, kad mokėsite žemesnes palūkanų normas, vengdamas potencialių spąstų ir turėdamas geresnę galimybę pritarti paskolai.